新闻备忘录 · 房企不修路了，钱谁出
广州11月4日发布了一份征求意见稿：以后出让住宅用地，原则上不再要求开发商配建周边的道路、绿地和中小学。卖地的时候附带建设义务，这叫配建。听起来是给房企减负。但这笔钱不会消失，只是从房企的账上挪到政府的账上。
「拟供应宗地周边规划的道路、绿地、河涌、独立占地的中小学等明确由政府建设的公共配套设施，应当由政府提前组织实施建设或者同步实施。」 → 财新 · 广州拟调整土地出让规则
过去地方政府卖地，除了收土地出让金，还常要求房企把地块外的学校、马路、公园修好，验收后白交给政府。对政府来说，这是把公共设施的账先记在开发商名下；对房企来说，这笔钱会算进拿地账，最后摊进房价。
今年2月，番禺钟村街卖了一块住宅地。7.97亿元成交，这块地总共7.04万平方米，住宅只占2.34万平方米，其余是中小学和道路。我拿总价除以住宅面积，粗算每平方米可售住宅的地价约3.4万元。三分之二的地不是拿来卖的。开发商不会白修，账早就在报价里。
「广州某住宅项目的配建公园长期设置围挡，迟迟未移交给地方政府，房企在项目营销中还将其作为楼盘的“准私家花园”进行宣传。」 → 财新 · 同上
修了不交，还拿来做卖点，这是旧办法走样的一面。公共设施一旦跟楼盘销售绑在一起，移交和公共属性都容易含糊。政府想把建设责任收回去。
但收回责任，不等于总成本变小。财新自己点了一句：
「相关配建成本可能已在土地估价和竞买报价中得到考虑，因此配建义务减少，并不意味着开发商能够获得等额的成本节约。」 → 财新 · 同上
这条规则改的是这笔钱记在谁账上。总成本会不会变，是另一回事。政府自己修，就得先掏建设费。卖地收入是地方财政的一大块，报道里也说，现在这块收入在往下走。如果政府不想自己掏这笔钱，地价就会在拍卖的起拍价上找补一部分。
刚上手的人最容易把“房企不修了”读成“房价要降”。这笔钱不会凭空少掉。政府多掏，就得从别处补；地价抬上去，买房的人照样付。另一个容易看错：地块内的肉菜市场、社区用房、养老托育设施还在，配建没有全取消，政府接回去的只是地块外的大配套。
往后我想两种走法。一种是政府真把钱列进预算，地价基本不动，房企拿地意愿回来一点；另一种是起拍价往上抬，把这笔建设费找补回去，对买房的人几乎没有差别。我更偏向第二种，估六成上下，没把握，缺的数据是广州下一批宅地的起拍价，以及区里的财政今年投在教育、道路上的钱。征求意见到12月3日，最终稿也可能改。
要是下一批广州宅地起拍价没涨，政府也把学校和道路的钱列进了预算，那我上面说的“从房企账上挪到政府账上”就得推翻。
那我想问的是：学校还是那所学校，公园还是那个公园，只是掏钱的人换了，你家的房子会因此便宜一点吗？
名词补充
- 土地出让金：地方政府把国有土地使用权出让给开发商时收的钱，是地方财政的重要来源。
- 起拍价：土地拍卖的起始报价。它不等于最后成交价，但能看出政府想卖多少。
- 宗地：一块出让地块的正式说法。宗地外，就是这块地红线以外的周边。
相关龙头公司
- 越秀地产（00123.HK）：广州本地的国企开发商，拿地和卖房是它的主线。地块外的配建义务收归政府，会改变它在广州的拿地账和项目周转。它靠住宅销售和物业租赁赚钱。
- 保利发展（600048.SH）：总部在广州的全国性房企，广州是它的核心市场之一。同样的规则变化会影响它在广州的拿地报价。它靠住宅开发销售赚钱。
- 中国建筑（601668.SH）：如果政府把学校、道路、公园的建设收回自己做，施工招标量可能落到建筑承包商手里。它靠房建、基建施工和房地产开发赚钱。
这几家的具体财务数字这篇没核实，只讲业务与相关性。以上只是事实与相关性，不构成投资建议。
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