新闻备忘录 · 空置率降了，新楼迟到了
今天财政部公布 9 月的账，全国一般公共预算收入 1.57 万亿元，同比降 0.12%，是今年第一个同比下降的月份。降幅很小，方向反了。
「2026年9月，狭义口径的财政收入即一般公共预算收入为1.57万亿元，同比下降0.12%。其中，税收收入为1.16万亿元，同比微增0.2%，增速较上月放缓5.4个百分点；」 → 财新 · 9月财政
税收还在增，只是慢了，0.2% 的增速比 8 月低 5.4 个百分点。非税收入 4057 亿元，由增转降，跌了约 1%。前三个季度累计还有 5.1% 的增长，靠的是前面几个月跑得快，加上非税顶着。这块靠盘活资产、收罚没款，顶得了一时；9 月一转负，账就露出来了。
卖地是另一本账。土地出让收入不进一般公共预算，它单独记在政府性基金预算里，主要投城建。这本账跌得更狠。
「财新根据财政部数据计算，9月国有土地使用权出让收入约为2335亿元，同比下降23.2%，这一降幅较上月显著扩大10.6个百分点。」 → 同上
8 月底那套放松商品房销售和房贷的政策落地，市场本来等着托一把楼市。首月，卖地跌得更狠。前三季度累计 1.6 万亿元，降 27.9%。
收得少，花得也少。前三季度政府性基金支出同比降 18.5%；一般公共预算支出只完成年初预算的 70%，是近六年最低，基建相关科目在减。再往下，就是工地少、订单少。
同一天还有一条深圳写字楼的消息。空置率降到 28.3%，连着两个季度回落。只看这个数，像在回暖。
「2026年前三季度，深圳甲级写字楼新增供应仅约29.1万平方米，同比减少42.8%。」 → 财新 · 深圳写字楼
新楼少了四成多。需求那头，净吸纳量 31.1 万平方米，同比增 94.4%，是近五年同期第二高。但张晓端说得很直。
「近两年，企业因扩张、新设带来的增量租赁动力不足，深圳写字楼租赁成交还是以升级搬迁为主。」 → 同上
升级搬迁是老租户从差一点的楼搬进好楼，存量挪窝。总需求没变，只是分布变了。所以这个回暖里，一头是新楼没交付，一头是租户换了地方。真正的新公司、新扩张，还没来。
两条新闻其实是同一件事：开发商不拿地、不开工、不交付。财政少收的是卖地的钱，写字楼少的是新楼。疼的时间不一样，卖地当月就少，写字楼这笔疼推到了后面。
「至2028年，深圳还有约392.87万平方米甲级写字楼计划投入使用。」 → 同上
2025 年新增的 71 万平方米还没消化完。供给是慢了，没消失。所以「空置率见底」我不敢说。
风险分两头。地方财政先扛收入下行，支出已经跟着慢了；写字楼的业主扛租金，深圳已经有楼改成酒店，这是租金撑不住的信号。新手最容易看错的一步，是把空置率下降当成商业地产回暖，它可能只是新楼迟到了。
接下来怎么走，我想过两种。一种是开发商继续推迟交付、地方继续省着花，空置率还能好看一阵，但财政的缺口要靠发债或者别的收入补。我偏向这个，估六成上下，推迟交付对开发商是主动选择。另一种是四季度卖地跌幅收窄、新楼按计划入市而空置率还降，那就是需求真回来了，我这套读法就得推翻。
我缺的读数很具体：净吸纳量里新签租赁和搬迁各占多少，财新没拆。没有这个数，需求回没回我说不准。
名词补充
- 一般公共预算：政府日常收支的主账本，税收和非税收入记在这里，教育、医疗、基建的支出也从这里出。卖地收入不走这本账，单独记在政府性基金预算里。
- 甲级写字楼：写字楼里硬件、管理和地段最好的一档，租金最高，通常被当成一座城市商业景气度的尺子。
- 净吸纳量：一段时间里被租走、用掉的面积，扣掉退租的面积。它量的是真实消化速度，不看挂牌量。
相关龙头公司
- 招商蛇口（001979）：深圳本地开发商，蛇口、前海一带的写字楼和产业园是它的资产运营盘子。新楼推迟入市、租金往下走，先压的就是这块收入。它靠卖房子和持有物业收租赚钱。公司披露 2025 年营业收入 1547.28 亿元，签约销售金额 1960.09 亿元，资产运营收入 76.3 亿元。
- 中国建筑（601668）：房建施工是主业，开发商不拿地、不开工，最先落到它的新签合同上。2025 年新签合同额 4.55 万亿元，营业收入 2.08 万亿元，同比降 4.8%；归母净利润 390.7 亿元，降 15.4%（公司 2025 年报）。利润降得比收入快。
以上只是事实与相关性，不构成投资建议。
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